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租房消費趨勢:2030年住房租賃市場將達4.2萬億規模

核心提示: 3月15日,58同城、安居客與《每日經濟新聞》旗下“鎂刻地產”聯合發布的《租房消費行為調查報告》(下稱《報告》)認為,長期來看,租賃人群占比不斷提升是個趨勢,住房租賃市場會持續增長;發展租賃市場是穩定樓市的長效舉措。同時,在消費端,租金與交通仍然是租賃需求關注的焦點。租金與交通依然是關注焦點據國家衛計委發布的數據顯示,2015年至2017年間,我國年均流動人口達到2.46億,主要流向京津冀……

3月15日,58同城、安居客與《每日經濟新聞》旗下“鎂刻地產”聯合發布的《租房消費行為調查報告》(下稱《報告》)認為,長期來看,租賃人群占比不斷提升是個趨勢,住房租賃市場會持續增長;發展租賃市場是穩定樓市的長效舉措。同時,在消費端,租金與交通仍然是租賃需求關注的焦點。

租金與交通依然是關注焦點

據國家衛計委發布的數據顯示,2015年至2017年間,我國年均流動人口達到2.46億,主要流向京津冀、長三角、珠三角等經濟發達地區及沿海地區,這一群體已經成為我國房屋租賃需求第一大群體。

從我國租房市場的需求結構來看,逐年增長的全國普通高校畢業生也是房屋租賃需求的重要群體。據不完全統計,2014年至2018年五年間,全國普通高校畢業生總人數約3832萬人,人口流向呈現出向東南沿海地區集中的趨勢。

與租賃需求相對應的是,在租賃房源供應方面,租賃房源也在向一線城市集中。《報告》顯示,2018年一線城市租賃房源信息量占全國總量的37.5%,其中上海、北京、深圳租賃房源供應量位居全國前三,占比分別為11.9%、11.3%、10.6%。

《報告》基于一二線及部分三線城市租客的調研顯示,35歲以下的年輕人是租房市場的主力軍。具體來看,租客年齡在20歲以下的占比14.1%,21至25歲之間的占比34.4%,26至30歲的占比26.9%,31至35歲的占比14.4%,36歲及以上的占比10.1%。

此外,從租客收入結構來看,月薪在1萬元以下的租客占比超過8成。其中,月薪低于5000元的租客占比達到45%。

而在租房人群選房因素方面,租金與交通仍然是租房人群關注的主要因素。

《報告》顯示,在租房時看中的因素中,租金價格、交通便利性、房屋安全性、房屋配套設施等因素方面排名靠前,其中有39.3%的租客選擇了租金價格,38.8%的租客選擇交通便利性,并分別位居租房看中的因素前兩位。

在房源類型方面,有78.1%的租房人群會選擇普通小區住宅的房源。顯然,租金價格是影響租客選擇普通房源的主要因素,而這也是普通小區住宅受到“歡迎”的關鍵。從戶型結構來看,一居室、二居室為主力供應戶型,占比分別是26.1%、46.8%。

租金方面,《報告》顯示,2018年全國平均租金為47.2元/平方米·月。一線城市中,北京以80元/平方米·月位居首位,深圳、上海、廣州分別以72.7元/平方米·月、67.5元/平方米·月、48.5元/平方米·月緊隨其后。

可見,一線城市租金水平明顯高于全國平均水平。對此,《報告》認為,租金的高低受當地的經濟發展、外來人口流入情況、房源供求及房價等因素影響,經濟發達、人口聚集程度高的北、上、深平均月租金均遠高于全國均值。

此外,從全國范圍看,月租金在2000元及以下的房源最受青睞。《報告》顯示,租房人群選擇的房源租金多在2000元/月以下的占比達到80.5%。不過在一線城市中,選擇4000元/月以上房源的租房人群占比相對較高。

2030年租房市場將達4.2萬億規模

2017年下半年以來,廣州、成都等多個人口凈流入城市陸續出臺租賃住房市場新政,住房租賃市場成為市場關注焦點。

如北京計劃在2017年至2021年的五年內新增住房150萬套,其中租賃住房50萬套;上海在十三五期間計劃新增住房170萬套,其中租賃住房70萬套,占比超過40%;廣州計劃在2017年至2021年的五年內建設租賃住房15萬套;深圳也提出在十三五期間,擬收儲不低于100萬套(間)村民自建房或集體自有物業統一租賃經營、規范管理。此外,南京、青島、佛山等地也通過在土地出讓時明確“競自持”規定來支持租賃住房市場發展。

無疑,發展住房租賃市場,在上述城市將是大勢所趨,也是房地產市場補短板的重要內容。可以預見,住房租賃市場在整個房地產市場中將占據重要位置。《報告》也認為,發展住房租賃市場,是穩定房屋租金、促進樓市平穩發展的長效舉措。

另一方面,住房租賃市場依然有著巨大的發展潛力。東方證券在此前的研報中就預測,至2030年我國租賃人口將達2.7億人,住宅租賃市場整體市場規模將達4.2萬億元。

盡管如此,但在消費端,居住體驗仍是租客關注的重點。

《報告》顯示,租客的消費習慣方面,“房屋設備損壞沒人維修”成為主要槽點。租房期間,有34%的租客表示遇到過“房屋設備損壞沒人維修”的問題,遇到“房東提前解約”情況的租房人群占比19.8%,遇到“退房時不退押金”的租房人群占比18.6%。此外,也有部分租房人群對合租室友及房間衛生情況頗有微詞。

專業的管家、標準化的裝修……與傳統住房租賃模式相比,近幾年得到快速發展的長租公寓在改善租住體驗方面“優勢”明顯。

住房租賃利好政策的相繼出臺,巨大的行業發展潛力,讓房企、長租公寓運營機構,甚至銀行等金融機構紛紛切入住房租賃市場。

住房租賃“火熱”的背后,正是大家對租賃市場前景的看好。據不完全統計,TOP30房企中,有超過三分之一的房企都已布局長租公寓業務。而包括魔方、蛋殼、自如等長租公寓運營機構,也在不斷進行規模擴張。

但另一方面,各類企業布局長租公寓領域,必然會帶來行業競爭的加劇。

《報告》在“2019年消費趨勢”部分認為,長租公寓將迎來大洗牌。2019年仍會有眾多企業布局住房租賃這個政策紅利市場,包括房企系、酒店系、中介系等。此外,長租公寓的大洗牌還在進行中,“大魚吃小魚”現象將增加,頭部長租公寓企業規模將越來越大。未來3至5年內,將有超過9成的中小品牌可能無法在競爭環境中存活。

2019年租房消費的另一個重要趨勢是,一線城市的供需錯位將得到改善。隨著租賃房源的不斷增加,租房難會得以緩解。而租金上漲壓力也會造成租金與需求之間的矛盾,兩者之間的平衡將是2019年租房消費市場面臨的重要挑戰。

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