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前5個月北京土地成交總額超690億四環僅1宗地成交

核心提示: 繼3月無成交、4月僅成交1宗地后,5月以來,北京土地市場正在逐漸“解凍”。北京市規劃和自然資源委員會于5月9日召開的2019年上半年擬供應經營性用地項目推介會上,公布了57宗待出讓的經營性用地,這些項目大部分將在6月下旬前入市。在57宗經營性用地中,住宅用地有44宗,土地面積約321公頃,其中包含共有產權住房用地9宗,土地面積約57公頃。同時,擬供應的商服用地有13宗,土地面積約62公頃。相較……

繼3月無成交、4月僅成交1宗地后,5月以來,北京土地市場正在逐漸“解凍”。北京市規劃和自然資源委員會于5月9日召開的2019年上半年擬供應經營性用地項目推介會上,公布了57宗待出讓的經營性用地,這些項目大部分將在6月下旬前入市。在57宗經營性用地中,住宅用地有44宗,土地面積約321公頃,其中包含共有產權住房用地9宗,土地面積約57公頃。同時,擬供應的商服用地有13宗,土地面積約62公頃。相較于今年前5月低位運行的態勢,6月北京土地市場或將回暖升溫。

5月28日,北京市規劃和自然資源委員會掛牌出讓的4宗地,以97.225億元的總價成交。其中,孫河宗地吸引10余家企業參與現場競價,為5月的北京土地市場交易畫上圓滿的句號。

前5個月成交25宗宅地,通州成交量最多

據新京報記者統計,2019年1月至5月,北京成交經營性用地27宗,總成交金額約為690.94億元,出讓土地總面積約179.39萬平方米。其中,涉住宅土地共25宗,包括11宗共有產權住房用地、5宗不限價宅地。

從區域劃分來看,今年1月至5月,通州區土地成交量最多,達到6宗,總成交金額達到151.95億元。其中,臺湖板塊成交3宗,永順鎮、馬駒橋、通州新城各成交1宗。

海淀區緊隨其后,以5宗的成交量位列第二,總成交金額161.525億元。其中,位于清河地區和西三旗建材城中路東側的2宗土地為共有產權住房用地,銷售均價分別在44800元/平方米(含全裝修)與43600 元/平方米(含全裝修)。另外,2宗位于蘇家坨鎮的土地中,1宗的商品住房銷售均價不超過55188元/平方米,且最高銷售單價不得超過57948元/平方米;另1宗的住宅部分主要用于高科技人才租賃使用。

此外,包含房山區、順義區、東城區、西城區、昌平區及延慶區在內的6個區域沒有土地成交記錄。

結合克而瑞研究中心統計數據分析,從成交地塊分布來看,北京四環周邊僅有1宗,即豐臺花鄉郭公莊地塊,其余成交地塊多在五環與六環外。加上新成交的孫河宗地,靠近六環及六環外地塊成交數量為16宗。

對此,合碩首席分析師郭毅表示,土地價值并非由其所處的環線位置這一單一維度決定。產業發展帶和自然資源的分布與延伸都會對土地供應及置業需求產生影響,例如北部的未來科學城、南部的新機場周邊都將可能形成由產業帶動的置業需求。此外,在土地供應、規劃條件和價格限制方面,北京針對六環外的部分地塊進行了定向的放寬。在今年已經出讓的5宗不限價宅地中,有2宗位于西六環外的門頭溝,1宗位于密云區,1宗位于平谷區。這些針對性舉措有利于激發土地受讓企業為項目增加更多附加值,同時為土地未來的開發預留了更多市場空間。

溢價率處于低位,房企謹慎拿地成主因

盡管單月出讓土地數量保持在較低水平,但從溢價幅度來看,今年北京土地市場出讓經營性用地的溢價率大多處于低位。除了招標出讓的4宗土地外,其余23宗土地中溢價率超過30%的僅有4宗地,其中3宗位于通州區,1宗位于朝陽區;溢價率在10%以下的有11宗,其中有8宗為底價成交。

溢價率超過40%的僅有2宗。其中一宗為通州新城0203街區TZ00-0203-6009、6010地塊,在開拍前就已獲得10次網上報價,共有10家競買主體參與了現場競價。在第45輪,北京通州房地產開發有限責任公司以18.8億元的報價奪得該宗地,溢價率達到42.42%。

另一宗是通州區臺湖鎮YZ00-0405-0099、YZ00-0405-0104地塊。經過70余輪的激烈角逐,該宗地被北京住總房地產開發有限責任公司、北京通州投資發展有限公司和北京住總置業有限公司聯合體以25.5億元的價格競得,溢價率約為40.88%。

北京中原分析認為,溢價率很大程度上反映了房企對某區域的發展預期,通州區3宗土地的較高溢價率無疑體現了參與土地競買的企業對通州未來區域價值的看好。

而在出讓前受到許多業內人士關注的孫河鄉北甸西村、北甸東村、西甸村、孫河村2902-31地塊的競價現場卻并不如預想的那樣“火熱”。10余家參與現場競價的房企中,只有少部分積極參與了舉牌的過程,經過24輪競價后,恒基中國地產有限公司的全資附屬公司蘇州恒相房地產開發有限公司以30.2億元競得該宗地,溢價率僅為23.32%。

有業內人士分析認為,規模房企謹慎拿地是導致土地溢價水平低位運行的主要原因。克而瑞研究中心數據顯示,今年1月-5月,銷售前100強房企拿地銷售比為0.41,百強房企拿地整體趨于謹慎,有47%的地塊溢價率不足10%,底價成交的地塊占比達到26%。碧桂園、萬科、恒大等規模房企相對理性的拿地態度也在一定程度上成為眾房企在土地市場的風向標。

進入6月,隨著北京土地市場持續發力、待出讓土地不斷入市,眾房企是繼續保持“謹慎”還是轉而加大拿地力度?是傾向單獨開發還是選擇聯合開發?在即將提交年中業績答卷之際,各個規模房企或有不同的選擇。

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